マンションの資産価値、築年数でどれ位の変化をするのか

マンションを購入するときに、築年数を気にする方は非常に多いでしょう。

一般的に新築マンションは購入しただけで、地価の影響を除けば2割資産価値が下がり、それ以降も経年に従いどんどん低下していくと言われています。

一般的なマンションの耐用年数は鉄骨造で34年、鉄筋コンクリート造で47年と定められており、減価償却費をこの年数だけ償却できるというものです。

決してこの年数を越えたら建物を使用していけないわけではなく、鉄骨造ならば建築技術の向上で75年は仕様に耐えうるとも言われています。

最も建物が大丈夫でも設備の老朽化は免れませんし、何よりデザイン性や外観の流行の変化、老朽化により住人の嗜好にそぐわないものになっていき、競争力が低下していくことは避けられません。

一方そんな中で建設から年数が経過しても、比較的その価値が落ちにくくなる年数やエリアがあるかもしれません。

そこでHowMaのハウマッ値機能、および周辺取引データを見て傾向を調査してみました。

自宅や調べたいエリアを登録し、周辺取引データをクリックすると以下のような画面に遷移し、過去の取引事例を調べられます。

今回は築年数、5年前後、15年前後、25年前後と3年代のマンションの取引データを収集し、その平方メートル単価を調べてみました。

新宿

最初に調べてみたのは、日本で最も多くの人が毎日利用している新宿駅がある、新宿周辺のマンションです。

新宿

築年数 ㎡単価 下落率
5年 130.0
15年 107.8 ▲17.0%
25年 83.0 ▲23.0%
5年→25年 ▲32.1%

結果を見ると、5年から15年時は下落率2割以下でしたが、さらに10年経過すると、2割以上となり、古いマンションの下落率のほうが激しいものになっているようです。

5年時と25年時を比較すると、約3分の2の価格まで下落し、かなりの減少率と言えるでしょう。

新宿といえども25年も経つとかなり資産価値は落ちてしまうようですが、その反面中古で買うには適しているエリアなのかもしれません。

池袋

次は山手線では新宿に次ぐ規模の駅であり、埼玉方面へ出るときの起点にもなる池袋駅周辺の相場です。

池袋

築年数 ㎡単価 下落率
5年 110.6
15年 84.2 ▲23.9%
25年 67.2 ▲20.1%
5年→25年 ▲39.2%

こちらも新宿と似たような下落率になっており、新宿以上に築年数で価格が下落する傾向にあることがわかります。

20年で約4割、資産価値が目減りするので、新築で買うときには先のことをよく考えておく必要があるかもしれません。

一方で平方メートル単価も安く、お買得物件が豊富にあるエリアとも言えそうです。

麻布十番

次は外国人が多く、ビジネス街というよりも繁華街として栄えている麻布十番駅付近の相場です。

麻布十番

築年数 ㎡単価 下落率
5年 187.6
15年 140.0 ▲23.3%
25年 127.3 ▲9.1%
5年→25年 ▲32.1%

麻布十番の相場を見ると、15年時点では新宿や池袋と同様に大きく価格を落としているものの、15年から25年のスパンでは下落率1割以下と価格を維持しています。

20年スパンで見ればやはり3分の2程度にはなりますが、築15年前後の物件を買えば、しばらく目減りすることもなく、短期で売ることを考えての投資対象になるのではないでしょうか。

広尾

そしてもう一つ、こちらも高級住宅街として人気の高い広尾エリアの中古マンション相場を見てみましょう。

広尾

築年数 ㎡単価 下落率
5年 148.4
15年 111.9 ▲24.6%
25年 108.9 ▲2.6%
5年→25年 ▲26.6%

こちらも麻布十番と似た傾向になりました。5年から15年では価格を落とすものの、15年から25年ではほとんど価格が減っていません。

住宅としてブランド価値があるエリアの場合、一定の年数までは値下がりするものの、古ければその分だけ安くなるとは言い切れないようです。

まとめ

今回は大きく分けてターミナル駅、ビジネス街のあるエリアと高級住宅地やブランド感を持つエリアの2つに分けて調査をしました。

住むことにステータスを感じられる、麻布や広尾のようなエリアはある程度の築古物件を買ってもその価値は高いものを維持しており、売却益を得ていきたい、という人には向いているエリアだと言えそうです。

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