不動産売買における囲い込み防止策とは?レインズの掲載状況を確認する方法や囲い込みを未然に防ぐ方法を解説します

いまだに一部の不動産会社で横行していると言われる、不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」。

売主にとって売却の機会損失以外の何物でもなく、極めて重大な背信行為です。
(詳しくは「不動産業界の悪しき慣習「囲い込み」とは何か?」をご覧ください)

本コラムではその「囲い込み」を回避するために売主ができることをいくつか紹介します。

レインズに登録されたかどうかを確認する

レインズとは国土交通省が運営する不動産流通標準情報システムの略称で、原則不動産会社のみが閲覧できる全国の物件情報のネットワークのようなものです。
(詳しくは「不動産流通機構レインズとは何か?」をご覧ください)

不動産の売却依頼を受けた際にはレインズに物件情報を掲載するのが通常の流れですが、「掲載義務」の有無は契約の形態によって異なります。

売却の仲介を依頼するための契約である媒介契約には3つの種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。
(詳しくは「一般、専任、専属専任の違いを徹底解説!」をご覧ください)

一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
特徴 複数の会社に売却を依頼できる 一社のみに売却依頼をする 一社のみに売却依頼をする
契約期間 制限なし(通常3ヶ月間) 最長3ヶ月間 最長3ヶ月間
活動報告 任意※報告の義務はなし 14日に1回以上の報告義務 7日に1回以上の報告義務
レインズへの掲載義務 なし あり あり
売主が買主を探す行為 可能 可能 禁止

上記の通り、一社に独占的に売却の仲介を依頼する「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の場合はレインズの登録は義務となっています。

複数の会社に売却仲介を依頼できる一般媒介契約の場合はレインズの登録は任意です。

売主としては、きちんとレインズに情報が登録され、全国の不動産会社がみられる状況になったのか気になるところです。

そこで、『登録証明書』をもらうようにしましょう。

『登録証明書』とは、不動産会社がレインズに物件を登録するときに発行されるものです。

それがキチンと発行されていれば、登録はされている状態だと把握することができます。

どんな内容が登録されているのか

自分の家がどういった内容で登録されているのかしっかり把握したいという場合は『登録証明書』に記載されているIDとパスワードを使って確認しましょう。

平成28年1月以降より、売主自身で自分の物件のレインズ登録内容が確認できるようになりました。

例えば、東日本レインズの場合の『登録証明書』とIDとパスワードの記載は下の図のようになっています

レインズ発行の登録証明書のフォーマット画像

上記のIDとパスワードを元にレインズへログインし、ご自身の売出し物件の情報を確認してください。

取引状況を把握する

平成28年1月以降に売主がレインズの登録情報を把握できるようになったのは、売主に「取引状況」を把握させるためだといえます。

主な目的は『囲い込み』を防ぐためため(もしくは『囲い込み』の対策をしていますよと示すため)です。

囲い込みとは、不動産会社が売主から預かっている物件を、自分で見つけた買主に売って、両方から仲介手数料をもらうことを執拗に狙うあまり、物件に興味あるというお客さん(買主)を他の不動産会社がみつけてきても「既に申し込みが入ったので紹介できない」などと嘘をついて断ることです。
(詳しくは「知らないと怖い 片手・両手、囲い込み」をご覧ください)

囲い込みをされると、売主は売るのが遅くなったり、場合によっては売却価格が下がったりと不利益を多く被ります。

それを防ぐために「取引状況」という入力項目が新たに設けられ、売主に公開されるようになりました。

簡単に言うと本当は申し込みなど入っていないのに、不動産会社が「申し込みが入っている」と嘘をつけなくするというのが目的です。

取引状況ステータスは3つあります。

公開中 他の不動産業者から問い合わせを受け付けている状態
書面による購入申込みあり 不動産業者が書面による購入申込みを受けた状態
売主都合で一時紹介停止中 売却依頼主の事情により一時的に物件を紹介できない状態

不動産会社が他の不動産会社からの問い合わせを断るためにはステータスが公開中以外になっている必要があります。

しかし、申し込みが入っている、売主都合で紹介が止まっているのであれば、売主はそれを把握しているはずです。

売主に内緒でステータスが公開中以外になっている場合は、売主がそれを確認して、どういうことが不動産会社に確認することができます。

そうすることで、囲い込み行為を無くしていこうとしています。

物件を売却する際は、取引状況をキチンとチェックしましょう。

これで囲い込みを完全に防げるというわけではない

レインズの取引状況が「公開中」になっていても、電話で問い合わせると「実は紹介できない。登録されているステータスが間違っている」と言われることもあるようです。

ここまでされた場合は、現状売主に打つ手はありません。

売却を依頼している不動産会社に、売主自身が別の不動産会社のフリをして電話をして、自分の物件を紹介可能か質問をすれば囲い込まれているか分かりますが、これは非常にハードルが高い行為です。

とはいえ、レインズの登録状況が把握でき、取引状況も確認できるというのは、大きな一歩だと思います。

囲い込みを完全に防止するにはどうすればよいか

レインズへの掲載情報を定期的にチェックしていても不動産会社が虚偽の対応をすることで囲い込みをされてしまう可能性があるということは、囲い込み行為を完全に防止する方法というのはないということでしょうか。

実は、根本的な売り方を変えてみることで囲い込みのリスクは限りなくゼロにすることができます。

その方法は、「一般媒介契約で複数の不動産会社に売却を依頼する」というやり方です。

そもそも不動産会社が囲い込みをするのは、自社で買手を見つけて買主と売主双方からの仲介手数料を得ることを目的としているためです。

前述の通り一般媒介契約は複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるので、他の不動産会社経由で成約となってしまった場合不動産会社には1円も利益が発生しません。

そのため各社が競うようにして売却活動を行うことになり、結果として囲い込みをする余裕もメリットもなくすことができます。

囲い込みを防止するために最低何社以上との一般媒介契約が必要といった明確なラインはないのですが、不動産会社とのやり取りで発生する手間の面を考慮すると3〜6社ほどが現実的なところではないでしょうか。

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特定の1社に物件の売出しを任せるのではなく複数の会社に売却を依頼することで得られるメリットはその他にもたくさんあるのですが、一方で複数の不動産会社に売却を依頼するにはその数だけ不動産会社と面談や査定を行い、媒介契約を取り交わす必要があります。これは大変な手間です。

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現在売却中の物件がもしかしたら囲い込みにあっているかもしれないと不安に思っている方やこれから売り出しを考えていて囲い込みの被害にあうことを懸念されている方はぜひ一度ご検討ください。

女性がパソコンで調べごとをしている画像
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