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任意売却物件は格安で不動産が買える!?実際の物件を比較してみる

任意売却物件は格安で不動産が買える!?実際の物件を比較してみる

不動産を購入するときに、不動産会社の仲介に頼らない購入手段として、競売は比較的によく知られるようになってきました。競売は裁判所から部件の情報が出されるので、それに入札をして購入をします。

一般に相場の7割程度で買えると言いますが、前の入居者を退去させる必要がある、通常の住宅ローンは使えない、宅地建物取引法に則っていないなどのリスクやデメリットもあり、一般の方が気軽に購入できるというものではありませんし、ある程度のトラブルにも対処できるような知識が必要となってきます。

一方で最近注目されるようになってきた購入手段として「任意売却物件」があります。

HowMaスマート不動産売却

任意売却物件

競売と同じように基本的に不動産の購入者の返済能力がなくなったので、銀行などの債務者が、競売に掛ける前に借金の担保となる物件を売却することを指します。

任意売却の場合、瑕疵担保責任を売却側が負わない代わりに、こちらも一般的な相場の2割ほど安く変えると言われています。(任意売却の場合には原則としては売主の瑕疵担保責任は特約で免責されます。瑕疵とは不動産の不具合や欠陥のことで、売却時に買主側に知らされていなかった瑕疵については通常は売主側が保証することとなります。詳しくは不動産売買における瑕疵担保責任ってなに?

また競売物件は内覧が殆どできないのに対し任意売却物件は内覧が可能で、ローンが通りやすいなどのメリットもあります。

では実際にどの程度安いのかを調べるため、任意売却物件仲介サイトで検索した物件を不動産AI査定のHowMaで価格推定をしてみることにします。

ファミリー向け任意売却物件を探す

競売の専門サイトが色々あるように、最近では任意売却物件を専門に紹介し、販売の仲介をするサイトも増えています。80平方メートルほどの、ファミリーでも住める物件を探すと下記の条件の物件がありました。

横浜市営地下鉄都筑ふれあいの丘駅
徒歩4分
RC造マンション
2009年築
約80㎡(3LDK)

築7年と非常に新しい物件であり、交通面を見ても横浜へは27分、渋谷へも37分と都心へも近く、通勤も十分可能ななかなか価値のある物件と言えそうです。

価格は4500万円です。

HowMaで近隣の相場情報をチェックしてみます。

相場では4700万円〜5700万円となっていますので、マンションのグレードによってはかなりお得といえそうです。

次にHowMaで近隣の取引事例も確認できるので、似たスペックの物件を見てみましょう。

価格が似たような物件が2件見つかりました。

しかし1件は面積が狭く駅からの距離もだいぶ離れています。もう1件も面積と価格は同程度ですが建物が古く、駅からの距離も離れています。

価格が同程度でも任意売却物件のほうが他のスペックで勝っていることがわかってきますね。

任意売却物件購入時の注意

競売ほど格安ではありませんが、それでもかなりお得な価格で不動産が購入できる任意売却物件は上手く購入できればかなり不動産購入費の軽減が可能とも言えそうです。

しかしいくつか注意点もあるので、その点をピックアップしておきます。

瑕疵担保責任がない
任意売却物件は競売物件と同様に宅地建物取引が適用されないので、売り主に瑕疵担保責任がありません。
家の状態に不具合があっても損害賠償の請求ができません。内覧時に自分の目でよくチェックしましょう。不安なときは住宅診断の必要性が出てきます。

住宅ローンの条件が良くない
いわゆる訳あり物件になるので、不動産の担保としての価値が高くありません。そのため融資は通りにくくなり、利率が悪い、額が少ないなどの問題が起こりえます。
ただそれでも競売物件よりは融資を受けやすいので、条件を我慢すれば融資を受けることは十分可能です。

残存物がある可能性が高い
元の家の持ち主はローンの返済能力のない状態のため、処分にお金がかかる家具や家電などがあっても処分をしてくれる可能性は低いです。
契約時にしっかりと取り決めを行っておきましょう。

契約が揉める可能性がある
競売物件は、買い主が法律で保護されませんが、それでも入札に成功すれば、不動産の権利は確実に自分に移ります。
しかし任意売却物件はもとの家の持ち主と、そこにお金を貸していた債権者がいます。元の家の持ち主が売ると言っても債権者が認めない、もしくはその逆もありまえます。
特に債権者は貸していたお金を確実に回収しなければいけないので、値引きなどに応じてくれる可能性は非常に低いです。
スムーズに交渉が進まず、思ったタイミングに買えないこともあります。

物件数が非常に少ない
情報掲載サイトなどを見ればわかりますが、競売と比較しても任意売却物件の数は非常に少ないです。
自分が欲しい条件の物件が出てくる可能性自体が低いので、見つかったらラッキー程度に思っていたほうが良いでしょう。

 

任意売却物件はデメリットもありますが、アンテナを高くし、常に情報収集をしていれば、一般的な相場より格安で購入できるのは間違いないようです。

しかし、物件の絶対的な数が少ないので、住居用ではなく、不動産投資用に購入するほうが良いかも知れません。

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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