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競売での中古マンション購入は本当にお得?その真偽に迫る

競売での中古マンション購入は本当にお得?その真偽に迫る

不動産投資関係の書籍やサイトを見ていると、競売にて安価な物件を購入し、その物件を活用して高い利回りでの運用に成功したという内容の記事を見ることがあると思います。

そのような記事を見ると競売物件は一般の中古市場に出る物件よりも遥かに安く、手間はかかるが投資する価値がある。という旨を伝えていることがほとんどです。
確かに中古不動産市場では、物件のある土地や築年数で基本的な相場は決まっており、「誰がどう見ても格安」という物件にお目にかかれることは、ほとんど無いかもしれません。

しかしそんなに競売での中古不動産購入がお得ならば、多くの人が殺到してもおかしくありません。

都内の中古マンション価格を例にとって、ほんとうに競売物件がお得かどうかを見てみましょう。

競売物件を調べるには

競売物件の情報を網羅しているサイトとして、最高裁判所による情報サイトBITがあります。

このサイト上で全国各地の裁判所が取り扱っている競売物件をチェックできます。

建物の状況などを知るために必要となる、「物件明細書」、「現況調査報告書」、「評価書」という、いわゆる三点セットもダウンロードできるので、物件の細かな住所や外観、内部の写真も見ることができます。
最近ではBIT以外にも競売物件を専門に扱うサイトも増えてきており、BITよりも検索性が高いサイトも有ります。

室内の写真も豊富なので、中古不動産サイトよりも、詳細に状況を知ることができるともいえます。

実際の価格を比較してみる

では実際にサイトで都心部のファミリー向け物件を検索してみました。

見つかったのは文京区にある物件で、江戸川橋駅や茗荷谷駅へは約5分そして多くの路線が集う飯田橋駅にも徒歩10分である、非常に恵まれた立地のマンションです。

面積は2LDK約70平方メートルで3人家族ならば十分に住むことができる広さで、築年数も17年とそれほど古くないので、なかなかの良物件かもしれません。

そして気になる価格ですが、提示されている売却基準価額は約2100万円となりました。

入札には最低でこの価格の8割から参加することができるので、なんと約1700万円で、都心に2LDKのファミリータイプのマンションが購入できる可能性があるのです。

ただあくまでもこれは最低価格であり、実際には何人かが入札しその最高額の人が落札することになるので、最低入札価格の1,5倍~1,8倍程度が落札相場になると言われています。

それでも3,000万円程度ですから、かなり格安であることは間違いないでしょう。

 

ちなみにHowMaの相場地図で調べると近隣の相場価格はこのように出ました。

 

 

実際にこの立地、面積でどのような中古マンションが売買されているかをHowMaで調べてみます。

 

 

そうすると68平方メートル築28年、駅徒歩7分の物件が4,680万円、さらに70平方メートルで築16年、駅徒歩8分の物件に至っては6,780万円でした。

HowMaで比較をすることで、競売に出される物件の安さを実感できたのではないでしょうか。

競売物件ならではのデメリットに要注意

競売と中古不動産の大きな違いは、中古不動産は業者や個人間での売買であり、宅地建物取引業法が適用され消費者の権利が守られるようになっています。

しかし競売の場合は民事執行法に則って売買されるだけであり、消費者(購入者)は保護されません。

この部分が非常に大きなリスクの差になってきます。
競売物件には通常の不動産取引とは異なる問題点も多く存在します。

まず物件に担保としての価値があまりないので、金融機関の融資をあまり受けられません。

融資を行う金融機関も存在はしていますが、金利も住宅ローンより高い場合がほとんどです。

そして売り主がいないので瑕疵担保責任を負うものもいません。

物件の登記上の所有権が移動するだけなので、瑕疵があっても購入者が自力で修繕しなければいけない上に、住人が退去していなければ内部の確認もできません。

買ってみたらシロアリだらけだった、なんてことも十分に起こります。
また競売にかけられるということは支払い能力のない住民が住んでいたということが多く、内装がそのままでは使えない状態の場合もあります。

 

そして一番の問題は引き渡しの義務がないので住民が退去しないというトラブルが頻繁にあることです。

競売物件は宅地建物取引法に則ったものではないので、購入者を法律が守ってくれません。
大きな手間と費用をかけて退去させることが物理的に大変ですし、それまで不動産を扱ったことがない人間には精神的にも大きな負担になります。

これらの点に注意し競売物件の購入を検討するようにしましょう。
一方で競売物件の購入を請け負う業者もいるので、そういった業者に相談すれば、手数料を含めても安く購入できるかもしれません。

まとめ

競売物件の安さは一般の中古マンション相場を大きく下回るものであり、投資目的、居住目的両方で物件購入を検討する人間に訴求する力があります。

しかし住民の退去、清掃やリフォームなど購入後には大きな労力と多額の費用を要する作業もほぼ必須です。

中古不動産の購入や扱いに慣れるまでは、業者に力を借りるなどして、慎重に取り組むほうが良いでしょう。

 

執筆者情報

HowMaマガジン 編集部
「不動産の売却」に役立つ情報を発信するHowMaマガジンの編集部です。売却のノウハウや知識はもちろん、誰でも気軽に不動産の売買相場価格をチェックできるサービス「HowMa(ハウマ)」が算出するデータなどもお届けしていきます。
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